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Solutions retraites

Souvent lorsqu’on y pense, il est déjà un peu tard !

OUI, il s’agit bien des revenus au moment de la retraite. Les solutions ?

Croire en la pertinence du système de répartition ?

  • Le papy-boom arrive seulement en 2020.
  • L’espérance de vie de plus en plus longue.
  • Le nombre d’actifs cotisant toujours plus faible.

L’équation est insoluble de ce côté. Lever un nouvel impôt pour financer les retraites est juste impensable. (Voir gilets jaunes)

Valeurs mobilières, les titres et les fonds ?

  • Rendement médiocre pour les fonds garantis.
  • Fiscalité de moins en moins attractive dans le cadre de l’assurance vie.
  • Exposition au risque de perte en capital sans garantie de performance. Le tout dans une méconnaissance quasi-totale de ce qui constitue les fonds choisis !
  • Incertitudes sur l’évolution de la situation macro-économique.

 L’immobilier ?

  • Mode de détention lourd. Travaux, recherche de locataires etc…
  • Peu ou pas de liquidités.
  • Fiscalité confiscatoire en revenus fonciers, taxation sur les plus-values, CSG, RDS…
  • Risques pesant sur le propriétaire.

ALORS COMMENT FAIT-ON ?

LA PETITE HISTOIRE DE MONSIEUR & MADAME LAMBERT.

Madame et Monsieur Lambert ont décidé d’augmenter leurs revenus à l’heure de la retraite de 1 000,00 € mensuels.

Après exploration des solutions qui se trouvent à leur portée et compte tenu des éléments qui figurent ci-dessus, ils se sont arrêtés un moment sur la possibilité du statut de Loueurs en meublé non professionnels LMNP. Cette solution leur a semblé attractive pour les raisons suivantes :

  • Peu ou pas de fiscalité !
  • Gestion et mode détention léger.
  • Rentabilité connue d’avance.
  • Pas de risque de perte de capital à priori puisque reposant sur de l’immobilier.

Mais voila leur recherche a été refroidie par le nombre significatif de déboires connus dans ce type d’investissement.

  • Dépôt de bilan du gestionnaire.
  • Perte de l’attractivité du sous-jacent.
  • Perte d’agrément de l’exploitant.
  • Charges plus lourdes que prévues.
  • Bail déséquilibré en faveur du gestionnaire preneur. Toutes prises de risques reposant sur l’investisseur.
  • Revente difficile.

Le diable ne se cache-t-il pas dans les détails ?

Découragés par un dispositif qui leur semblait des plus prometteurs sur le papier, ils continuèrent leur recherche.

Dommage se dirent ils, car les avantages du LMNP sont indiscutablement intéressants.

Ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain ! Toutes les signatures ne se valent pas !

  • Il faut trouver un projet immobilier LMNP qui répond à un vrai besoin ! le tourisme c’est un peu léger !
  • Le gestionnaire devra avoir une surface financière très solide.
  • Le gestionnaire devra avoir une longue expérience dans le domaine et montrer des bilans positifs voir très positifs !
  • Le gestionnaire ne devra pas se cacher derrière une personne morale créée pour la circonstance. Cette dernière pouvant se défiler si l’exploitation ne se trouvait pas rentable.
  • Le gestionnaire devra prendre sa part de risque en restant propriétaire d’une surface significative du projet immobilier.
  • Enfin le bail qui nous liera à ce gestionnaire définira la presque totalité des charges à la charge du gestionnaire preneur.
  • Les clauses diront le mode de réindexation du loyer avec le plein avantage pour l’investisseur.

C’est là que notre histoire fait écho ! Cet investissement, ils l’ont trouvé !

En voici les caractéristiques :

  • 18 ans d’expérience dans les résidences de services pour séniors. Plébiscité par ses clients, le gestionnaire affiche 98% de taux de remplissage. La 100 ème résidence ouvre ses portes en 2019. Un marché pour lequel les besoins sont loin d’être couvert, avec une lisibilité précise sur les trente prochaines années.
  • Détenant 50 % de l’offre dans ce secteur. Le 2ème n’est qu’a 11 %.
  • Une seule personne morale gestionnaire preneur pour les 100 résidences.
  • Un engagement fort dans toutes les résidences en restant propriétaire de l’ensemble des surfaces communes d’accueil et de services.
  • La surface financière du gestionnaire preneur est des plus rassurante. Le deuxième actionnaire avec 49% cote au premier marché.
  • Une rentabilité attractive (4% environ) connue d’avance et réindexée à 100% de l’indice INSEE du coût de construction chaque année.
  • Marché de la revente organisé en interne. Pour l’heure, l’intégralité des lots qui a été revendue en seconde main, l’a été en moins de 3 mois.
  • Le mieux ! Avoir la possibilité d’en acheter au m² ! A partir de 1000,00€ !

 

Bref le meilleur contrat du marché avec un partenaire solide !

Il ne reste qu’un inconvénient majeur à palier : presque 24 mois d’attente pour en bénéficier !

A bon vin point d’enseigne !